Columna: Insights del Mercado Inmobiliario de la Teoría a la Acción
Por: Alfredo López Rodríguez
Cuando buscamos una propiedad, es común emocionarnos con los precios bajos, pero la verdadera pregunta no es si la propiedad es barata, sino si es una buena compra. No todas las propiedades económicas representan una inversión inteligente, y no todas las caras son una mala decisión.
He estado en esa situación: te dicen el precio de una propiedad, empiezas a hacer cálculos en tu cabeza y se te ilumina la cara. Pero detrás del precio puede haber factores ocultos que podrían perjudicarte a corto y largo plazo. En esta columna exploraremos cinco factores clave que debes analizar antes de comprar esa propiedad ‘barata’.
- Ubicación Real (No Solo la Colonia, Sino la Calle Exacta)
Se dice que en bienes raíces lo más importante es la ubicación, pero muchos cometen el error de evaluarla de forma superficial. La reputación de una colonia no siempre refleja su realidad, y es clave hacer un análisis más profundo.
Por ejemplo, en Hermosillo, la colonia Balderrama es una de las más céntricas, pero no es lo mismo una casa en un callejón rodeado de viviendas deterioradas que una casa en una calle amplia, cerca de la universidad y con buenos vecinos. Incluso en una misma colonia, la ubicación dentro de ella puede marcar una gran diferencia en plusvalía y calidad de vida.
🔍 Lo que debes analizar:
✅ Conectividad: ¿Qué tan rápido puedes llegar a los principales centros de empleo o servicios?
✅ Desarrollo urbano: ¿Hay proyectos futuros que aumentarán la plusvalía? (nuevas vialidades, centros comerciales, hospitales).
✅ La calle exacta: Una colonia puede ser buena, pero una calle ruidosa o insegura puede afectar el valor de la propiedad.
✅ Servicios públicos: Revisa el estado del drenaje, alumbrado público y pavimentación.
✅ Vecindario: ¿Te gustaría que tu familia creciera en ese entorno?
Conclusión clave:
Una misma colonia puede ofrecer oportunidades muy diferentes según la calle en la que compres. Analizar los factores locales hará que tomes una mejor decisión.
- Historial del Mercado: ¿Está Subiendo o Estancado?
Comprar barato no sirve si la zona no tiene crecimiento. Es importante analizar el historial de precios y la tendencia del mercado.
Por ejemplo, imagina comprar un terreno barato bajo la promesa de que el desarrollo urbano llegará… y nunca llega. Esto no solo estancará el valor de tu propiedad, sino que cuando quieras vender, tendrás que ofrecerlo aún más barato.
El análisis debe considerar factores económicos y sociales. Un ejemplo claro es la situación de inseguridad en Culiacán: aunque haya propiedades baratas, ¿realmente alguien quiere comprar o invertir en una zona de alto riesgo?
🔍 Lo que debes hacer:
✅ Revisar cuánto costaban las propiedades hace 3, 5 y 10 años en la zona.
✅ Preguntar cuántas casas se han vendido en los últimos meses.
✅ Comparar con otras zonas y ver cuál tiene mejor comportamiento en plusvalía.
Conclusión clave:
Si una propiedad no tiene demanda hoy, es probable que no la tenga mañana. Analiza el mercado antes de emocionarte con un precio bajo.
- Estado Físico: Lo Que No Se Ve a Simple Vista
El costo de una casa no es solo lo que pagas por ella, sino lo que tendrás que gastar después.
Hay inspecciones profesionales que pueden ayudarte a detectar problemas ocultos, lo cual es clave para negociar mejor el precio y evitar gastos imprevistos.
🔍 Lo que debes revisar:
✅ Estructura: Fisuras en muros, techos o hundimientos en el suelo.
✅ Instalaciones ocultas: Tuberías viejas, cableado eléctrico antiguo o humedad en paredes.
✅ Acabados: Es fácil cambiar pintura, pero reemplazar pisos, ventanas o puertas es costoso.
Conclusión clave:
Antes de emocionarte con los acabados, revisa la estructura y las instalaciones. Lo que no se ve a simple vista puede costarte más de lo que imaginas.
- Términos del Contrato: No Todo Es el Precio
Una propiedad puede parecer una ganga hasta que revisas los términos del contrato.
En los últimos años, los fraudes inmobiliarios han aumentado, y hay muchas maneras de protegerte. La clave es contar con asesoría de un agente inmobiliario de confianza y, si es necesario, de un abogado.
Un ejemplo común: Un departamento de $1,500,000 MXN puede parecer barato, pero si tiene deudas de mantenimiento de $300,000 MXN, el costo real es mucho mayor.
🔍 Lo que debes revisar:
✅ Deudas pendientes: Predial, agua o mantenimiento.
✅ Restricciones legales: Herencias sin resolver, gravámenes o hipotecas previas.
✅ Historial del inmueble: Consultar su inscripción en el registro público.
✅ Personas involucradas: Hablar directamente con los propietarios y con quienes habitan la propiedad.
Conclusión clave:
No importa qué tan barata sea una propiedad si tiene problemas legales o deudas ocultas. No compres sin una revisión a fondo.
- Comparación con Otras Opciones: La Clave Para No Apresurarte
Uno de los errores más comunes es enamorarse de una sola opción y no comparar antes de comprar.
Un socio me dijo una vez: “El mejor negociador es el tiempo”. Nunca compres sin antes analizar mínimo tres opciones similares.
🔍 Lo que debes hacer:
✅ Comparar ubicación, estado y precio de al menos 3 propiedades.
✅ Revisar si con el mismo presupuesto puedes acceder a una opción con mejor plusvalía.
✅ Evitar tomar decisiones apresuradas solo por miedo a perder la oportunidad.
Conclusión clave:
Si una propiedad realmente es una buena compra, seguirá siéndolo después de analizar otras opciones.
Estos 5 puntos te ayudarán a elegir mejor una propiedad, si te fijas no entramos a temas de ROI o de la TIR de cada propiedad, ya que estos factores en la mayoría de los casos vienen por añadidura si se cumplen los 5 factores que mencionamos, además de que me centre más en propiedades de inversión patrimonial, es decir propiedades que compras para quedártelas ya sea para vivir o rentar a lo largo de un gran periodo de tiempo.
Comparte tus comentarios y dudas para hacer de este espacio una comunidad interactiva. Puedes escribirme a alfredo@ploendesarrollos.com o seguirme en Instagram como @alfredolrodriguez_, donde subo contenido diario sobre bienes raíces y negocios.
Saludos y bendiciones.
