Columna «Insights del mercado inmobiliario de la teoría a la acción»
Por Alfredo López Rodríguez
¿Cuánto aumentó el costo de la vivienda en Hermosillo durante 2024? ¿Por qué se dan estos aumentos?
Para abordar este tema empezaremos con datos. Según un informe de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Sonora registró un incremento promedio superior al 12% por trimestre en el precio de la vivienda durante 2024. Este aumento posiciona al estado como la tercera entidad con mayores incrementos, solo detrás de Baja California Sur y Quintana Roo.
Aunque estos datos son a nivel estatal, aplican perfectamente para Hermosillo, una capital en pleno crecimiento urbano, donde este crecimiento forma parte de un conjunto de elementos que determina directamente el valor de tu propiedad. A continuación, platicaremos algunos de los factores que explican este fenómeno:
- Alta demanda y poca oferta
México atraviesa una crisis de oferta de vivienda, especialmente en los sectores residencial, interés medio e interés social. Esto significa que cada vez menos desarrolladores construyen casas con un costo menor a 2.5 millones de pesos. Dado que esta es la cifra donde se concentran la mayoría de los créditos hipotecarios, se genera un mercado donde la alta demanda y la poca oferta elevan los precios. Esto se resumen en que no hay casas nuevas céntricas menores a 2.5 millones de pesos.
Como experiencia personal, he conocido casos de personas que remodelan casas de menos de un millón de pesos y las venden en días. Esto ocurre porque muchas familias están buscando utilizar su crédito en una vivienda digna dentro de la mancha urbana de la ciudad.
- Aumento en los precios de materiales de construcción
Materiales como el cemento y el acero registraron incrementos de entre el 8% y el 20% este año, encareciendo la construcción de nuevas viviendas. Si a esto le sumamos el aumento en los costos de la mano de obra y la escasez de trabajadores calificados, tenemos una combinación que aumenta directamente el valor de tu propiedad, ya el costo de los materiales de construcción es uno de los factores más tangibles que vemos en los avalúos y estimaciones de valor de las propiedades.
Tú puedes vivir este ejemplo, si compraste un ladrillo a 8 pesos y ahora cuesta 11, el impacto en los costos de construcción se refleja inevitablemente en el precio de venta. (No es un aumento directo de 2 pesos por ladrillo a tu propiedad, pero sí es factor que se toma en cuenta)
- Nuevos desarrollos inmobiliarios: Más urbanización y servicios públicos
Hermosillo está creciendo en vertical. Ya es común ver torres en construcción a lo largo de los principales bulevares, desde proyectos residenciales hasta desarrollos mixtos, comerciales y habitacionales. Como también estoy seguro de que ves en colonias céntricas como centenario, balderrama, san benito, olivares y modelo entre otras, los conjuntos de departamentos de tres pisos se están volviendo una tendencia.
Este crecimiento exige al municipio mejoras en los servicios públicos. Una mayor densidad poblacional en una zona implica demandas como mejor alumbrado y drenaje. Por ello, organismos como el IMPLAN trabajan en la reestructuración de usos de suelo para controlar este crecimiento.
Por otro lado, cuando una colonia pasa de albergar 200 familias a 300, los negocios comienzan a establecerse en la zona, invirtiendo y mejorándola. Este círculo virtuoso impulsa el valor de las viviendas.
Un ejercicio que siempre me gusta hacer cuando hablo de este tema es el siguiente y te invito a hacerlo, pregúntate si tienes cerca de tu casa los siguientes factores de urbanización o componentes del desarrollo urbano:
● Servicios públicos (agua potable, drenaje, luz).
● Escuelas.
● Centros comerciales.
● Supermercados.
● Hospitales.
● Seguridad.
● Residenciales.
● Torres de departamentos.
Si respondiste «sí» a todos, es más difícil que tu propiedad experimente un incremento exponencial en su valor a corto plazo. Sin embargo, si identificas que faltan elementos, podrías ver un aumento en el futuro cercano.
El segundo dato que te quiero compartir es que Según la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), Sonora presentó un aumento del 7% en la derrama económica por venta de viviendas durante los primeros siete meses de 2024, acumulando 4,861 millones de pesos, en comparación con los 4,521 millones del mismo periodo en 2023.
En Hermosillo, se concentraron el 48% de los créditos colocados en este periodo, con 2,278 de los 4,675 otorgados en el estado. Estos datos destacan la importancia de entender el mercado y aprovechar las oportunidades según tu rol como comprador o inversionista.
Si estás del lado del comprador, te recomiendo asesorarte con un experto para negociar mejor tu próxima compra tomando en cuenta los elementos que vimos anteriormente. Una pregunta clave que te invito a hacerte sería: ¿vale más la pena comprar una casa nueva o una remodelada? Ese será justo el tema de mi próxima columna.
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Saludos y bendiciones.
