Columna: Insights del mercado inmobiliario de la teoría a la acción

Por: Alfredo López Rodríguez


El sector inmobiliario en México está experimentando una rápida evolución, impulsada por la integración de innovaciones tecnológicas y modelos de negocio emergentes que están redefiniendo nuestra interacción con el mercado. Estas nuevas tendencias abren un abanico de oportunidades tanto para inversores como para consumidores.
Una excelente manera de iniciar este 2025 es familiarizándote con nuevos modelos de negocio que permiten invertir en bienes raíces, incluso con capital limitado. Te invito a compartir esta columna con aquellas personas que te ayudarán a alcanzar tus metas este año, recordando que el trabajo en equipo facilita alcanzar el éxito.
Este sector, tradicionalmente vinculado a prácticas estándar de compra y venta, se está transformando gracias a la tecnología y un cambio en las preferencias del consumidor hacia opciones más flexibles y económicas. En estos cambios en la industria influyen factores macroeconómicos, como el nearshoring, una estrategia empresarial que consiste en trasladar operaciones de negocios a países cercanos para reducir costos, mejorar la logística y aprovechar beneficios como la similitud cultural y horarios compartidos.
El nearshoring conlleva inversiones significativas en infraestructura y operaciones empresariales, lo que puede traducirse en un crecimiento económico considerable para la región. Esto, generalmente, resulta en un aumento en la demanda de bienes raíces tanto residenciales como comerciales. Además, esta derrama económica genera nuevos empleos, atrayendo a más habitantes que necesitarán vivienda, comprando o rentando, y a su vez, impulsando toda la cadena de suministros.
A continuación, te comparto 4 modelos de inversión en bienes raíces que podrían beneficiarte significativamente este año:

  1. Flipping house : El flipping house es un modelo de negocio en bienes raíces que consiste en comprar propiedades a precios bajos, generalmente necesitadas de reparación, para luego remodelarlas y venderlas a un precio superior. Este modelo se basa en la capacidad de encontrar propiedades subvaluadas y la eficiencia en realizar mejoras que aumenten significativamente su valor en un corto período. Este modelo de negocio requiere un conocimiento profundo del mercado inmobiliario local, habilidades de renovación o acceso a contratistas confiables, y una buena gestión del tiempo para minimizar el período durante el cual el capital está inmovilizado. El éxito depende de la habilidad para gestionar costos y tiempos eficazmente, maximizando el retorno sobre la inversión.

Para esto te recomiendo elegir un nicho de mercado, por ejemplo, de interés social de casas de hasta 1 millón de pesos de reventa. Un ejemplo sería que encontraras una casa con deuda hipotecaria y de servicios, para después llegar a un acuerdo con el dueño de liquidar sus deudas y darle dinero por su casa, después remodelarla y venderla a un precio mayor. Para esto existen modelos como asociación en participación, donde tú remodelas la casa y el dueño aporta la propiedad y se dividen las ganancias. Conozco casos de personas que han hecho esto con un presupuesto de $80,000. Este modelo de negocio personalmente lo hacemos, pero en el nicho residencial de casas de 2.5 hasta mas de 3.0 millones de reventa.

  1. Sub arrendamiento: El subarrendamiento es un acuerdo en el que el arrendatario original de una propiedad alquila todo o parte del espacio a un tercero esta propiedad, esto puede llevar consigo un cambio de uso, es decir rentar una casa en el centro (Con eso de suelo mixto o comercial) y remodelarla para hacer locales comerciales y subarrendarlos individualmente. Un ejemplo también podría ser que rentaras un terreno vacío, lo adaptes como carwash y lo subarrendes completo a alguien que quiere ese negocio.
    Este modelo es uno de mis favoritos, ya que puedes empezar con poco capital y las posibilidades son infinitas. Otro formato muy común es rentar una casa con muchos cuartos y subarrendar por noche en plataformas de renta de estancias cortas, este modelo es mayormente utilizado en zonas turísticas porque debes de tener una alta ocupación mensual para que el modelo sea redituable. Ojo es crucial que el contrato de arrendamiento original permita el subarrendamiento.
  2. Coliving: Este modelo es popular especialmente entre jóvenes profesionales, estudiantes y nómadas digitales. Consiste en rentar cuartos de una misma casa y los residentes comparten espacios comunes, como lo son baño, cocina, sala, comedor, patio, en fin comparten toda la casa como si fuera una familia. En este modelo, los costos de servicios como internet, electricidad, y limpieza suelen estar incluidos en la renta, lo que facilita la gestión diaria para los residentes.

El coliving no solo busca proporcionar un lugar para vivir, sino también fomentar una comunidad entre los residentes, ofreciendo actividades y espacios que promueven la interacción y colaboración. El contrato de coliving establece las condiciones de uso de los espacios compartidos y privados, incluyendo términos de duración, pagos, y normas de convivencia. Imagina tener una casa grande cerca de la universidad con más de 5 cuartos y rentarlos todos para crear una casa del estudiante. Este modelo no es muy popular en México, pero es muy efectivo para aumentar los rendimientos de una propiedad.

  1. Crowdfunding: El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiación colectiva que permite a múltiples inversores aportar capital a proyectos inmobiliarios a cambio de una rentabilidad. Este modelo facilita el acceso a inversiones en bienes raíces que, de otro modo, estarían fuera del alcance de la mayoría de los inversores individuales debido al alto capital requerido. Por ejemplo, puedes comprar con $1000.0 una participación en un proyecto de departamentos en Guadalajara, y cuando el proyecto ya esté terminado empezarás a recibir rendimientos proporcionales.

Los contratos de crowdfunding inmobiliario especifican los términos del acuerdo, incluyendo la cantidad de la inversión, los derechos de los inversores, y el calendario de retornos esperados. Estos contratos también detallan las obligaciones del gestor del proyecto, como la finalización del desarrollo inmobiliario y la gestión del mismo una vez completado.

Explorar modelos de negocio innovadores en bienes raíces es crucial para adaptarse y prosperar en un mercado en constante evolución. En esta columna, hemos examinado cuatro modelos de negocio, cada uno ofrece perspectivas únicas y oportunidades para los inversores que buscan diversificar sus portafolios y capitalizar en tendencias actuales del mercado.
Si te gusto o llamo la atención, uno de estos 4 modelos te invito a preguntarme por mis redes sociales más sobre el tema o investigar en profundidad, ya que cada modelo de negocio requiere mucho conocimiento para qué se logra de forma eficiente.
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Saludos y bendiciones.